- 貸家建付地、小規模宅地の特例について
- １つの土地に、家が２つ建っています。土地は父名義です。
１つは父名義の家で父母が住んでいます。２Ｆは貸家です。
もう１つは名義なしの家（登記していない。元は亡くなった祖父の家。固定資産税は私が払っている）に私と妻と息子が住んでいます。家賃などは支払っていません。
妻と息子が障害者で、障害年金と特別児童扶養手当で月約９万円の収入があります。私自身も軽い神経症を患っているのと、妻と息子の介護のため、仕事はしておらず無収入です。
父が、将来の収入に不安があることから、息子を養子縁組にして、3人の生活費として、妻の口座に毎月１０万円振り込んでくれると言われています。
この時、父が亡くなった場合の相続税について教えてください。
①この土地は全体が「貸家建付地」の評価になるのでしょうか。それとも父が住んでいる側の土地だけが「貸家建付地」の評価額になり、私が住んでいる側の土地は使用貸借とみなされ、「更地」の評価額になってしまうのでしょうか。
②母が相続した場合、土地全体を小規模宅地の特例で８０％減額（２４０ｍ２まで）にできるでしょうか。
③私が相続した場合、土地全体を小規模宅地の特例で８０％減額（２４０ｍ２まで）にできるでしょうか。小規模宅地の要件に「生計を一としている親族が・・・」と書いてあり、私と父が生計を一にしているかわからず質問させて頂きました。
④私の息子が相続した場合、土地全体を小規模宅地の特例で８０％減額（２４０ｍ２まで）にできるでしょうか。小規模宅地の要件に「生計を一としている親族が・・・」と書いてあり、私の息子と父が生計を一にしているかわからず質問させて頂きました。
- 剛さん2009年02月08日
現在未掲載の専門家
2009年02月08日
①二つの建物の間に、生垣、塀等の仕切りがないときは、土地をまず二つの建物の1階部分の面積（建坪）で按分します。貸家建付地になるのは一つの建物の2階部分に対応する面積です。
ご両親の居住用部分の面積とあなたが居住されている建物の敷地は自用地（更地）となります。
②小規模宅地の特例は、ご両親の居住用の建物の敷地全体（貸家建付地の評価額と自用地の評価額の双方）が対象になり、お母様が相続されたときは貸家建付地の部分も80％の減額となります。貴方の居住用建物の敷地は、生計は父親からの援助により維持されていると認められる場合は、生計を一にするものと考えられますので80％の減額対象になるものと思われます。（全体が80％の対象になります）
③貴方が取得した場合は、同居のお母様がありますのでご両親の居住用敷地は50％（200㎡限度）となり貴方の居住用建物の敷地は80％減額の対象になるものと思われます。(適用面積は調整計算が必要です）
④貴方の息子さんが養子縁組後に取得した場合は、貴方が相続した場合と同じ取り扱いになるものと思われます。
税理士 高山秀三
ご両親の居住用部分の面積とあなたが居住されている建物の敷地は自用地（更地）となります。
②小規模宅地の特例は、ご両親の居住用の建物の敷地全体（貸家建付地の評価額と自用地の評価額の双方）が対象になり、お母様が相続されたときは貸家建付地の部分も80％の減額となります。貴方の居住用建物の敷地は、生計は父親からの援助により維持されていると認められる場合は、生計を一にするものと考えられますので80％の減額対象になるものと思われます。（全体が80％の対象になります）
③貴方が取得した場合は、同居のお母様がありますのでご両親の居住用敷地は50％（200㎡限度）となり貴方の居住用建物の敷地は80％減額の対象になるものと思われます。(適用面積は調整計算が必要です）
④貴方の息子さんが養子縁組後に取得した場合は、貴方が相続した場合と同じ取り扱いになるものと思われます。
税理士 高山秀三
現在未掲載の専門家
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