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まず前提として、話し合い（遺産分割協議）の段階では、どのような主張をしても構わない、という事があります。全員が合意すれば、どのような形で遺産を分割しても構いません。

長男が無断で遺産を賃貸していても、皆様が鍵を持ち出していても、それを咎めなければ黙認していたとして取り扱われます。

①は最高裁判例により、未分割の間の賃料は、法定相続分で各人が収入する扱いになりますが、貸主（契約書）が長男であれば、その取り扱いはされない可能性があります。

②～⑤については、アパートの賃貸の機会損失や修理代を考慮して、代償金の計算をするかどうかは、結局は皆様次第です。
最終的には、アパートの修繕負担を誰かが負担することになります。従来済んでおられた方が原状回復をするのも良いですし、将来アパートで収益を得る方が修繕しても良い話です。

遺産分割協議は話し合いですので、水掛け論に陥る事も多いものです。
お互いの主張の折り合いが付かない場合は、家庭裁判所で調停ということも考える必要があります。