そもそも前提として，現在の「共有」状態が
「遺産共有」か民法249条以下の共有か問題となります。

遺言によって共有が指定されていたのであれば，後者になるので，
その分割方法は共有物分割になりますが，遺言によって指定されていないのであれば
前者になり，分割方法は遺産分割になります。

遺言があるようなので，後者であることを前提にします。

１　遺言に借地契約をせよと記載されていても，それには拘束されませんので
共有物分割を主張することは可能です。

２　特にペナルティのようなものはありません。
ただ，一度借地契約をすれば，土地の価値は下がることになります。

３　可能です（消滅時効に係っていない限り）。
但し，正確には，借地契約をしていないのですから，地代相当損害金の請求という
ことになります。
金額は，相当地代ということになります。

　借地権については理解がされていなかったのではないでしょうか。（借地権を設定するには、借地権相当の金額を支払い、その上、毎月地代を支払わなければなりませんので、通常は使用貸借になります。）
　
１．共有物の分割をしても家の敷地相当部分が　確保できるならば、共有物分割をしてそれぞ　れ単独とするのがいいでしょう。
　　共有物分割で家の敷地が確保できないとき　は使用貸借にするか、共有部分を買い取って　もらうか、贈与するか、の選択になるでしょ　う。当事者で同意すれば可能です。
2.冒頭申し上げたとおり、借地権を設定するだ　けの権利金の授受ができますか。
　　借地権を設定した後では、事実上借地権と　底地の交換になりますが、所在地にもよりま　すが、底地権者の土地は極わずかになりま　
　す。
３．地代を貰うということは賃貸借になります　ので、借地権相当額の金額を貰わないと贈与　になります。土地の価額に借地権割合を乗じ　た金額が贈与として課税されます。

　詳しい状況はわかりませんが、「２」のいずれにするかをまず決めることでしょう。
　税理士　高山秀三

質問１について
借地契約をせよということは、遺言者の意思ですが、土地所有権は、既に相続人の共有ですから、共有者として分割請求することは可能です。

質問２について
別にペナルティーはありませんが、借地契約により当該土地は借地権が付着している土地となります。そうなると、土地所有権は借地権によって制限されることになります。
仮に分割請求しても、借地付きの土地を分割により取得するか、これを競売してその代金の１／２を取得するにせよ。その代金は借地権がついているので、地域によって異なりますが、例えば更地の６０％くらいになるでしょう。

質問３について
地代を請求し得る前提として、借地契約がなければなりません。未だ契約成立前の使用料は、地代相当損害金ということになります。それも１／２は姉の所有ですから、あなたは、その損害金が月２万円だとすれば、１万円の請求権しかありません。

弁護士　山城　昌巳

相続相談ステーションの毛利と申します。

ご質問の件について回答させて頂きます。

１．共有物の分割を主張することも可能です。

２．ペナルティーはありません。
しかし、借地権を設定してから分割するメリットもありません。
借地権が設定させれることにより土地の価値が下がるだけです。

３．地代ではなく地代相当額の損害金の請求は可能かと思われます。