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相続した土地の売買

土地を相続したときの質問です。
①相続した土地を売却した場合、税金はかかるのでしょうか。
②税金がかかる場合、どれくらいかかるのでしょうか。また、相続後の所有年数で税率が変わったりするのでしょうか。
③税金がかかる場合、取得費用はどう計算するのでしょうか。相続後(前?)の土地の測量やくい打ち、隣の土地とのよう壁費用、業者への手数料等、どこまで認められるのでしょうか。
よろしくお願いします。

質問者エコ太郎 さん 質問日2009年8月17日

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回答日2009年8月18日

①売却した土地に利益があれば譲渡所得税が課税されます。この場合の取得原価は被相続人が取得されたときの価額から建物の減価償却費相当額を控除した金額ですが、不明のときは譲渡価額の5%とされます。
②現在の譲渡所得に対する税率は長期譲渡の場合20%(所得税15%、住民税5%)で、短期譲渡の場合は39%(所得税30%、住民税9%)です。
 長期譲渡とは、被相続人の所有期間も含めて譲渡した年の1月1日において5年超の場合で、短期譲渡とはそれ以下の所有期間のものです。
 又、相続税を支払っている場合、相続開始から3年10ヶ月以内に譲渡したときは、土地に対応する相続税額が取得費に加算されますので軽減されますし、譲渡する人が相続してから生活の本拠として居住していた場合は3000万円控除等の特例も適用できる場合があります。
③取得費は①で述べましたが、譲渡するための測量費、仲介手数料等は必要経費になります。
くい打ち、よう壁等で未償却残高があれば原価で引けますが、先代の取得が不明で5%を原価とする場合は、その中にすべて含まれているという考え方ですので、差し引くことはできません。
 税理士 高山秀三

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回答日2009年8月21日

OAG税理士法人です。

土地を売却した場合は、所得税がかかります。
譲渡の所得税は、所有期間の長さで税率がかわりますが相続で取得した土地の場合は、亡くなられた方が取得した時期を、相続人が引継ぐ事になっており相続人がずっと持っていたとする事が出来ます。
その年1月1日現在で5年を超えて持っていた土地の税率は、所得税・住民税合わせて20%です。
相続した土地を売却されるのであれば、相続税を支払っている場合は相続税の一部が経費と出来る場合もあります。

なお、取得費用=取得費も、亡くなった方が購入した価格を引継ぎます。
取得費は、「購入した時に支払った金額 」であるため所有している間に発生した「使用するために使った費用 」は、基本的に含まれません。
土地の価値を高めるために行なった擁壁工事は、一部控除対象に出来る可能性があります。
相続取得時に、登記名義を変更する為に支払った費用も、取得費に該当しますので、それらは、購入した時に支払った金額に加算する事ができます。

なお、上記の取得費が不明な時は、上記の金額に代えて、売却した価格の5%のみを引く事も出来ます。

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回答日2009年8月21日

譲渡所得税がかかります

税率は所有期間により異なりますが、被相続人の所有期間も含めて 5年超であれば所得税15%+住民税5%。5年以下であれば所得税30%+住民税9%です。

取得費は、実際の購入価額か譲渡価額の5%のいずれか大きい額となります。(購入価額が不明の場合は譲渡価額の5%)  通常かかる不動産業者の仲介手数料、契約書の印紙代も譲渡経費になります
売買に際して、土地の実測をした場合には、測量費も譲渡経費になります。

相続税がかかっている場合、相続開始日から3年10ヶ月以内に譲渡した場合には相続土地にかかった相続税相当額を取得費に加算できます。

 税理士 橘田秋彦

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回答日2009年8月23日

相続相談ステーションの毛利と申します。

①について
 売却益があれば譲渡所得税がかかります。

②について
 相続後の所有年数のみではなく、
被相続人の所有期間も含め、譲渡した年の
1月1日現在において、その譲渡した土地の
所有期間が5年超の場合は、
20%(所得税15%+住民税5%)の税率で
5年以下の場合は、39%(所得税30%+
住民税9%)の税率で課税されます。

③について
 まず、取得費用が不明の場合は
売却代金の5%を取得費とすることが
できます。(概算取得費控除の特例)

また、実際の取得費が判明している場合でも
その額より当該特例により算出した取得費の
方が高ければこちらを取得費とすることも
できます。
 
取得費に参入されるものとしては、
購入代金、取得時の仲介手数料や印紙代、
登録免許税、不動産取得税、購入のための
測量費や地質調査費用等です。
 
また、譲渡費用に参入されるものとしては、
売却時の仲介手数料や印紙代、売却のための
測量費等です。

隣地との境界の擁壁設置費用については
取得費用等に参入されるかと思いますが、
詳細は税務署にご確認されてはいかがでしょうか。
 
 

各質問への回答は、専門家の先生による個別の見解を掲載しており、その内容についての正確性や信頼性を当サイトとして保証するものではありません。あらかじめご了承ください。

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